Smlouva budoucí kupní týkající se převodu nemovitosti nemusí mít nezbytně písemnou formu
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je nejen v oblasti nemovitostí často používaným nástrojem, který slouží smluvním stranám k tomu, aby mezi sebou vytvořily závazek spočívající v tom, že pokud dojde ke splnění jimi ujednaných podmínek (například pozitivní závěr právní prověrky týkající se příslušné nemovitosti), tak v dohodnuté době mezi sebou uzavřou hlavní kupní smlouvu, na základě které dojde k realizaci jimi zamýšleného plnění, tedy k faktické koupi, resp. prodeji nemovitosti.
Zákon v mnoha případech předepisuje v souvislosti s různými právními jednáními písemnou formu. Jedná se převážně o právní jednání, se kterými zákon spojuje závažné právní následky, právní jednání, která mají být zveřejněna v rámci veřejnoprávní evidence či právní jednání, u nichž je zájem na ochraně slabší smluvní strany. V některých případech však forma právního jednání není zcela jasná a existuje více názorů opírajících se o různé argumenty, proč by dané právní jednání mělo mít tu či onu formu. Jedním z těchto sporných forem právního jednání byla ještě donedávna smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se převodu nemovitosti.
Donedávna bylo dle rozhodovací praxe soudů nezbytné, aby smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se převodu nemovitosti byla sepsána v písemné formě. Hlavním důvodem pro písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti byla úvaha, že se tím chrání práva smluvních stran a jejich oprávněné očekávání budoucí koupě, resp. prodeje nemovitosti, tedy vůle smluvních stran nemovitost koupit, resp. prodat. Avšak dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. května 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 je potřeba zdůraznit, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti není závazek smluvních stran ke konkrétnímu plnění v podobě koupě, resp. prodeje nemovitosti, ale jen závazek uzavřít za předpokladu splnění příslušných ujednaných podmínek v dohodnuté době hlavní smlouvu v důsledku které dojde k faktické koupi, resp. prodeji nemovitosti.
Dle současné právní úpravy není rolí soudu pouze nahradit projev vůle povinného, jako tomu bylo podle předcházející právní úpravy, nýbrž soud určuje i obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v ustanovení § 1787 odst. 2 občanského zákoníku, díky čemuž nemusí být dle Nejvyššího soudu smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti uzavřena písemně, neboť smlouva o smlouvě budoucí smlouvě kupní, jakožto smlouva přípravná, nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy týkající se nemovitosti (ta však už musí mít dle zákona písemnou formu), nýbrž její obsah má být určen alespoň obecným způsobem.
I přes výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu doporučujeme stále uzavírat smlouvu o smlouvě budoucí kupní v písemné formě, aby se předešlo případným sporům mezi smluvními stranami ohledně obsahu smlouvy.
Celé rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. května 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 je k dispozici zde: https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/67B8BC9F16F660F4C12588A60017EA18?openDocument&Highlight=0
